인천광역시 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례 일부개정조례안 심사보고서

2023. 11. 29.(수)

건설교통위원회

1. 심사경과

가. 제안일자: 2023. 11. 16.

나. 제 안 자: 김종배 의원 외 18명

다. 회부일자: 2023. 11. 17.

라. 상정일자: 제291회(2차 정례회) 제4차 건설교통위원회(2023. 11. 29.)

❍ 제안설명: 김종배 의원

❍ 검토보고: 정이섭 건설교통수석전문위원

❍ 심사결과: 수정가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍	무량판 구조의 공동주택 주차장 붕괴 사고 발생에 이어 공동주택 구조 결함과 부적절한 시공 현장의 문제가 확인됨에 따라 관내 공동주택 시공 관리 문제에 따른 시민의 불안이 커짐

❍ 공동주택의 부실시공 재발을 방지하기 위하여 공동주택 품질점검 강화를 위한 품질점검단 인원 확대와 단지별 점검 세대수 조정 및 시공 단계별 점검 횟수 확대를 통해 시민이 안심할 수 있는 공동주택 건설에 기여하고자 함

나. 주요내용

❍ 공동주택 품질점검 강화와 품질점검단의 원활한 운영을 위해 점검단 인원을 당초 70명에서 100명으로 확대함(안 제3조제1항)

❍ 공동주택 점검 세대수를 당초 30세대 이상에서 5세대로 축소함(안 제5조제2항)

❍ 공동주택 품질점검단의 점검 시기를 착공부터 사용검사까지 총2회로 확대 운영함(안 제6조)

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 본 개정조례안은 인천광역시 공동주택 품질점검단(이하 ‘품질점검단’)의 위원수 확대, 품질점검 대상 세대수 축소 및 점검 횟수 확대 등을 통해 공동주택 품질점검의 효율성을 높이고 부실공사 등 안전사고 발생을 방지하고자 하는 내용임.

❍ 「주택법」(이하 ‘법’) 제48조의3 제1항에 따른 품질점검단은 공동주택의 구조, 조경, 실내 내장, 난방, 소방 등 공동주택 내·외부의 전반적인 시공상태와 주요결함 및 하자, 공동주택 품질과 관련된 분쟁 등에 관한 사항에 대해 자문하도록 하고 있으며 현행 조례에 따라 시장은 품질점검단 설치·운영을 통해 공동주택의 품질을 점검하여 기능유지와 안전성 확보에 적합한 공동주택이 건설 되도록 하고 있음.

제48조의3(품질점검단의 설치 및 운영 등) ① 시ㆍ도지사는 제48조의2에 따른 사전방문을 실시하고 제49조제1항에 따른 사용검사를 신청하기 전에 공동주택의 품질을 점검하여 사업계획의 내용에 적합한 공동주택이 건설되도록 할 목적으로 주택 관련 분야 등의 전문가로 구성된 공동주택 품질점검단(이하 “품질점검단”이라 한다)을 설치ㆍ운영할 수 있다. 이 경우 시ㆍ도지사는 품질점검단의 설치ㆍ운영에 관한 사항을 조례로 정하는 바에 따라 대도시 시장에게 위임할 수 있다

[ 품질점검단 기능 (조례 제4조) ]

1. 공동주택 구조, 단지 내 조경, 안전, 실내 내장·가전 등의 시공 상태 자문

2. 공동주택 주요결함과 하자 발생원인의 시정(是正) 자문

3. 공동주택의 품질과 관련된 분쟁의 원인과 대책 자문

4. 그 밖에 공동주택의 품질관리에 필요한 사항 자문

❍ 안 제3조제1항은 품질점검단의 구성 위원을 70명에서 100명으로 확대하고자 하는 사항으로, 최근 공동주택 부실공사로 인한 시민의 우려가 확산되고 품질점검 수요가 증가하고 있으므로 효율적인 점검단 운영을 위해 필요한 사항으로 판단됨.

[ 최근5년간 품질점검 추진현황 ]

구 분	계	2017년	2018년	2019년	2020년	2021년	2022년
단지 수	111	14	13	15	14	15	40
세대 수	107,665	13,387	16,500	11,775	13,528	11,747	40,728
조치건수	7,948	635	737	670	726	913	4,267

※ 출처: 시 주택정책과

[ 품질점검단 위원 자격 ]

- (분야) 건축·구조·조경·기계·소방·전기·토목·통신·교통·품질·안전

- (자격) 주택건설 관련 분야에서 전문성을 갖춘 건축사, 기술사 등의 전문가

- (임기) 2년, 두 차례 연임 가능

❍ 안 제5조제2항은 전유부분 점검 세대수를 축소 조정하고자 하는 사항으로,

- 전유부분의 점검은 법 제48조의2에 따른 사전방문기간 중 입주예정자의 집중 점검이 이루어지고 있고, 「주택법 시행규칙」(이하 ‘시행규칙’) 제20조의4 제4항에서 구체적인 점검 세대수는 3세대 이상으로 조례로 정하도록 하고 있으므로,

- 상대적으로 입주예정자의 관심이 적은 공용부분 등에 대하여 전문가의 효율적인 품질점검이 이루어질 수 있도록 점검 대상 세대수는 줄이되, 주택의 규모별로 최소 1세대 이상은 점검토록 보완할 필요가 있을 것으로 보임.

* 전유부분: 건물의 구분 소유자가 사용수익권을 전용하여 행사하는 부분

* 공용부분: 건축물의 전유부분을 제외한 복도 · 계단 · 입구의 홀 등의 공용부분

❍ 안 제6조는 품질점검 시기와 횟수 신설에 관한 사항으로,

- 현재 사용검사 전(공정률 약95%) 1회만 시행되는 점검 이외에 추가로 골조공사 중(공정률 약40~50%) 점검을 추가하여 대상 공동주택별로 총 2회의 품질점검을 시행함으로써 적정품질을 확보할 수 있도록 유도·확인하고자 하는 취지로 이해되며,

시행규칙 제20조의2(사전방문의 절차 및 방법 등), 제20조의4(품질점검단의 점검절차 등)에 따라 입주예정자의 사전점검은 입주일 45일 이전에 2일간 실시하고, 품질점검단의 점검은 사전방문기간 종료일부터 10일 이내에 실시

- 골조공사 중 점검은 법 제48조의3에 따른 조례 위임의 한계를 벗어났다는 의견과 품질 확보의 실효성 확보를 위한 것으로 관련법에 위반된다고 볼 수 없다는 의견이 양립하고 있으나,

- 조례의 적용에 의하여 법령의 규정이 의도하는 목적과 효과를 전혀 저해하는 바가 없는 때에는 법령에 위반되는 것으로 볼 수 없다는 대법원 판례가 있고, 여러 지자체에서 공동주택 공사중 2회이상 품질점검을 시행중인 점을 고려하면 개정안 시행에 문제는 없을 것으로 사료됨.

경기도, 충청북도, 울산광역시, 김포시, 성남시 등

[ 대법원 판례 ]

지방자치단체는 법령에 위반되지 아니하는 범위 내에서 그 사무에 관하여 조례를 제정할 수 있는 것이고, 조례가 규율하는 특정사항에 관하여 그것을 규율하는 국가의 법령이 이미 존재하는 경우에도 조례가 법령과 별도의 목적에 기하여 규율함을 의도하는 것으로서 그 적용에 의하여 법령의 규정이 의도하는 목적과 효과를 전혀 저해하는 바가 없는 때, 또는 양자가 동일한 목적에서 출발한 것이라고 할지라도 국가의 법령이 반드시 그 규정에 의하여 전국에 걸쳐 일률적으로 동일한 내용을 규율하려는 취지가 아니고 각 지방자치단체가 그 지방의 실정에 맞게 별도로 규율하는 것을 용인하는 취지라고 해석되는 때에는 그 조례가 국가의 법령에 위반되는 것은 아니다.

(선고 2006추 38)

- 입법예고 의견수렴 과정에서 집행부로부터 “설계상 구조계산 오류로 인해 철근 누락 등 초기설계단계의 문제로 인한 부실시공이 발생함에 따라, 착공 후 설계검토 점검도 추가로 필요하다”는 의견이 있었으나, 대부분 16층 이상으로 건립되는 공동주택은 ‘다중이용건축물’로서 건축법령에서 착공 전에 건축위원회의 구조심의를 통하여 구조도, 구조계산서 등의 설계도서에 대한 적정여부를 확인하도록 규정하고 있으므로 건축위원회의 내실있는 운영을 통하여 보완 가능한 사항으로 판단되며, 추후 개정안 시행 과정을 모니터링하여 필요한 경우에 점검 시기 확대를 검토하는 것이 합리적인 것으로 보임.

건축법 시행령 제5조의5(지방건축위원회) 제6항제2호나목

건축위원회심의기준(국토교통부 고시 제2023-57호, 2023. 2. 1.) 별표2 심의대상 제출서류(구조안전심의대상)

- 골조공사 중 점검은 사업계획승인권자, 사업주체와 충분히 협의하여 시행하고, 안 제6조 본문의 단서에 따른 점검 시기별 운영에 관한 세부사항을 면밀하게 수립해야 할 필요가 있다고 판단되며,

❍ 아울러, 조례개정 후속 절차에 필요한 일정을 고려하여 본 개정조례안의 시행일자를 공포일로 수정할 필요가 있음.

4. 질의 및 답변요지: 생략

5. 토론요지

가. 찬 성: 임관만, 조성환, 김명주, 김종배, 박종혁, 이용창 위원

나. 반 대: 없  음

6. 수정안의 요지

❍ 수정이유

- 공공주택 품질점검을 강화하고자 하는 개정 취지 및 후속절차 일정을 고려하여 안 제5조제2항제1호 및 부칙의 시행일을 수정함.

❍ 수정 주요골자: 붙임 ‘수정안’ 참조

7. 심사결과

❍ 수정가결(재석위원: 6명, 찬성: 6명, 반대: 없음)

8. 기타

❍ 특이사항 없음.

붙임  1. 수정안 1부

2. 수정안 조문대비표 1부

3. 의안본문 1부

4. 신․구조문 대비표 1부.  끝.

[붙임 1]

인천광역시 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례

일부개정조례안에 대한 수정안

인천광역시 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례 일부개정조례안 일부를 다음과 같이 수정한다.

제5조제2항제1호를 다음과 같이 한다.

1. 점검 세대수는 5세대 이상(단, 주택 규모별 1세대 이상을 포함하여야 한다.)

부칙 중 “2024년 1월 1일”을 “공포한 날”로 한다.

[붙임 2]

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안	수 정 안
제5조(점검대상) ① (생 략)	제5조(점검대상) ① (생 략)	제5조(점검대상) ① (현행과 같음)
② 법 시행규칙 제20조의4제4항에 따른 점검 세대수 및 세대 선정기준은 다음 각 호와 같다	② 법 시행규칙 제20조의4제4항에 따른 점검 세대수 및 세대 선정기준은 다음 각 호와 같다	② ---------------------------------------------------------------------
1. 점검 세대수는 사용검사 대상 세대수의 10% 이상 또는 30세대 이상	1. 점검 세대수는 사용검사 대상 5세대 이내	1. 점검 세대수는 5세대 이상(단, 주택 규모별 1세대 이상을 포함하여야 한다.)
2. (생 략)	2. (생 략)	2. (현행과 같음)
③ (생 략)	③ (생 략)	③ (현행과 같음)

[붙임 3]

인천광역시조례   제        호

인천광역시 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례 일부개정조례안

인천광역시 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례 일부를 다음과 같이 개정한다.

제3조제1항 중 “70명”을 “100명”으로 한다.

제5조제2항제1호를 다음과 같이 한다.

1. 점검 세대수는 5세대 이상(단, 주택 규모별 1세대 이상을 포함하여야 한다.)

제6조부터 제10조까지를 각각 제7조부터 제11조까지로 하고, 제6조를 다음과 같이 신설한다.

제6조(점검시기) 시장은 제5조제1항의 공동주택 등이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 품질점검을 실시할 수 있다. 단, 점검 시기별 운영의 세부사항은 시장이 정하는 바에 따른다.

1. 골조공사 중(공정률 40∼50퍼센트 내외) 시기

2. 사용검사 전(공정률 95∼99퍼센트 내외) 시기

부      칙

이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

[붙임 4]

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안
제3조(구성 등) ① 품질점검단은 점검단장 1명을 포함한 70명 이내의 품질점검 위원(이하 “위원”이라 한다)으로 구성하되, 점검 대상 공동주택별로 품질점검단을 구성ㆍ운영할 수 있다.	제3조(구성 등) ① ---------------------------- 100명 -----------------------------------------------------------------------------------------------.
②ㆍ③ (생 략)	②ㆍ③ (현행과 같음)
제5조(점검대상) ① (생 략)	제5조(점검대상) ① (현행과 같음)
② 법 시행규칙 제20조의4제4항에 따른 점검 세대수 및 세대 선정기준은 다음 각 호와 같다	② ---------------------------------------------------------------------
1. 점검 세대수는 사용검사 대상 세대수의 10% 이상 또는 30세대 이상	1. 점검 세대수는 5세대 이상(단, 주택 규모별 1세대 이상을 포함하여야 한다.)
2. (생 략)	2. (현행과 같음)
③ (생 략)	③ (현행과 같음)
<신 설>	제6조(점검시기) 시장은 제5조제1항의 공동주택 등이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 품질점검을 실시할 수 있다. 단, 점검 시기별 운영의 세부사항은 시장이 정하는 바에 따른다. 1. 골조공사 중(공정률 40∼50퍼센트 내외) 시기 2. 사용검사 전(공정률 95∼99퍼센트 내외) 시기
제6조 ∼ 제10조 (생 략)	제7조 ∼ 제11조 (현행 제6조부터 제10조까지와 같음)